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物業的“幫忙”與“義務”
2016

 業主對物業管理有許多誤區:有的把物業公司當成產權單位,有的把物業公司當成房地產開發商,有的把物業公司當成政府相關職能部門,有的把物業公司當成相關的運營商。這些錯誤的觀念,導致許多業主把與住房相關的責任都推到物業公司身上,把物業當成,凡與住房有關的事都往里裝,并常常以此為由,拒交物業費。物業公司好像啞巴吃黃連,有苦難言。

那么,哪些事不該物業管、哪些事該物業管呢?

這些事是業主自己的事: 

 

 

家里的門窗框、門窗把手壞了,水閥、水龍頭壞了,開關壞了、電源短路了,座便箱浮球不好用,室內墻皮脫落了等等,這些分戶以內的業主自用部分,維修也好,更換也好,都是業主自己的事,不是物業公司的事。過去,房屋的所有權是政府或產權單位,這些事都該政府或產權單位管,現在房屋的所有權是業主,所有權內的事(不包括共有部位和共用設施)都該業主自己管。這些事也可以委托物業公司,但不屬于物業公司的管理服務范圍,而屬于有償服務范圍。

這些事是開發商的事:

保修期內以及保修期內沒修好的房屋裂縫、房屋透寒、煙道漏煙串味、墻面或樓頂防水、衛生間和廚房防水等問題,都是開發商的責任,與物業公司沒有關系。由于新建小區的物業公司大部分隸屬開發商,不少業主把應由開發商負責的問題都記到物業公司的賬上,認為物業管理服務不到位。其實,開發商將房屋賣給業主后,房屋產權屬于業主而不屬于開發商,是選擇開發商所屬的物業公司還是選擇其他的物業公司,由業主通過業主大會來決定。換句話說,不管是開發商所屬的物業公司還是其他物業公司,都不承擔應由開發商承擔的責任。

這些事是相關部門的事:

指導業主召開業主大會、管理監督物業管理服務、調節物業矛盾糾紛、查處業主家里被盜、處理違章搭建、違規改裝修住房、業主占用綠地和道路等等,這些事是政府主管部門、街道社區、轄區公安部門的事,不是物業公司的事。這些事情,有的與物業公司沒有直接關系;有的物業公司有責任配合和協助相關部門工作;有的物業公司有責任監督、制止或向主管部門報告。

 

    這些事是相關企業的事:

業主家里的供水、供電、供氣、供暖、電話、網絡、有線電視等方面的問題,由社會公共事業企業或運營商負責解決,也不是物業公司的事。《物業管理條例》明確規定,物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取費用。由于目前城市供水、供電等企業在收費時,仍看總表計費,并由物業公司按分戶表代收代交,一些業主就認為是物業公司收水電費,實際上是物業公司替業主交費,替供水、供電、供暖等企業收費。因此,一方面,物業公司不能將水、電、氣費與物業服務費捆綁到一起收;另一方面,供水、供電等企業也應該付給物業公司一定的勞務費。目前,供水、供電企業除無償占用物業企業的人力資源外,還由物業企業和業主承擔總表與分戶表之間的巨額差價,加重了物業企業和業主的經濟負擔。
    
這些事才是物業公司的事:

物業公司管理服務的范圍有哪些?《物業管理條例》規定,物業管理是業主和物業服務企業按物業服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。也就是說,物業服務企業是根據物業服務合同中約定的服務項目和服務標準,為業主提供質價相符的服務。
    
業主和物業公司有關物業管理服務的依據就是物業服務合同,如果物業服務企業沒有履行物業服務合同,侵害業主權益,業主可要求物業公司限期整改,也可向法院起訴。對業主要求解決的物業服務合同約定以外的事,物業公司應積極與有關方面反映溝通,爭取使問題得到解決。

要求物業公司承擔物業服務合同外的工作,都屬于變相侵占物業企業和廣大業主的權益。一方面,物業費不能全部用于物業服務合同范圍內的物業服務支出,對業主合法權益也是一種侵害;另一方面,增加物業服務企業成本,也影響物業企業的經營管理和服務。

物業管理是無數瑣碎工作的系統組合,它沒有驚天動地的豐功偉業,但就是這樣一個平凡的工作在創造著不平凡的業績,創建和諧社會離不開它、生產生活離不開它、安居樂業離不開它、文明衛生城離不開它,而當前現實中的物業管理卻遭受了太多的不該有的誤解和非議。在此,希望業主能夠在物業管理活動中積極履行業主義務,模范遵守業主公約,客觀公正地對待物業管理;物業企業更要誠實、守信,切實提高管理和服務水平;物業管理涉及的其它相關部門和單位也要加強合作,積極參與,讓我們多以理解和包容的心態,通過我們的共同努力盡快把我們的小區建成一個和諧美好的家園!

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